遭遇“一房二賣”，他還能不能拿回自己的房產？
吉林高新檢察 2025年08月07日 15:00 吉林
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趙平在購買一套拆遷置換還建房時
未及時辦理房產證和土地使用證
多年后他發現房產竟已被轉賣給他人
這場持續了13年的房屋權屬之爭
結局究竟如何
……
拿到不動產權證的那一刻，趙平激動地撫摸著封面上印制的國徽圖案，那種觸感讓他恍若隔世——這份重若千鈞的證書，承載著無數個日夜的等待與抗爭。如今，持續13年的房屋權屬之爭在湖北省襄陽市襄城區檢察院的依法監督下得以平息，趙平也終于得償所愿。
購房未辦證埋下隱患
時間回溯至2012年。那年，趙平看中了一套價值70萬元的拆遷置換還建房。當時，該房屋產權掛在開發商名下，開發商雖多次催促業主辦理房產證及土地使用證（即“雙證”），但賣方方雯由于欠有外債多次推脫，打算過幾年再辦理“雙證”。盡管價格實惠，但趙平對該房產尚未辦理“雙證”一事心存顧慮，因此一直下不了購買該房產的決心。
眼看買賣要落空，為打消趙平心中的顧慮，方雯主動提出去公證處對《房屋買賣合同》進行公證，并在合同里約定待房產證及土地使用證辦下來后，方雯立即配合趙平完成過戶手續。見方雯態度誠懇，趙平決定買下該房產。
2012年12月26日，趙平與方雯簽訂《房屋買賣合同》，合同中明確約定：“因乙方所購房屋的房產證及土地使用證尚未辦理，待房產證及土地使用證辦理下來后，甲方應當全力配合乙方，一起辦理房產過戶相關手續。”同日，雙方前往襄陽市某公證處對該合同進行了公證。當公證鋼印“咔噠”一聲落下時，趙平深信，這場交易已板上釘釘，當場就付清了70萬元購房款。然而，他未曾料到，彼時尚未辦理的“雙證”，竟為日后方雯母女上演“移形換影”之術留下了暗門。
已購房產竟被轉賣給他人
由于合同明確約定了待房產證和土地使用證辦理下來后，方雯應配合趙平辦理過戶手續，而方雯一直沒有聯系趙平，加之購房后趙平的家里突發事故，直到2016年年初，趙平處理好家里的事情后，才前往已購買的案涉房屋查看。這時，他才發現屋里竟有其他人居住，而方雯此前給他的鑰匙已無法打開房門。
眼前的這一幕讓趙平驚訝不已，他立即聯系方雯，要求辦理過戶手續，但方雯的電話始終打不通。無奈之下，趙平于2016年3月向襄陽市襄城區法院提起訴訟，請求判令案涉房屋歸其所有。一審法院審理后判決該房屋歸趙平所有。方雯不服，提起上訴。由于方雯實際取得的安置房所在小區名稱、房屋編號與之前《房屋買賣合同》中約定的案涉房屋所在小區名稱、房屋編號發生了變更，二審法院認為標的信息不一致，遂組織雙方調解。趙平和方雯在調解期間都表示愿意和解，于是趙平撤回了起訴，方雯也撤回了上訴。
2017年8月，襄陽市中級法院作出準予撤訴的裁定，同時撤銷了原一審判決。然而，幾天后，方雯便以91.5萬元的價格將該房屋出售給了女兒王欣，并迅速完成了不動產登記。
這時，趙平徹底蒙了：明明是自己花全款購買的房子，怎么又被賣給了別人？2017年9月20日，趙平再次提起訴訟。其間，方雯和王欣提交了二人簽署的《房屋買賣合同》以及該房屋的產權信息，趙平終因證據不足敗訴。
為維護自己的合法權益，2021年3月，趙平再次起訴，請求確認自己與方雯當年簽署的《房屋買賣合同》有效，而方雯與王欣簽署的《房屋買賣合同》無效，確認案涉房屋歸他所有。而此時，趙平面臨嚴峻的舉證困境——由于方雯和王欣的《房屋買賣合同》簽訂于2017年，根據當時適用的合同法第五十二條第二項“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”之規定，趙平只有提供證據證明方雯和王欣是惡意串通，二人所簽署的《房屋買賣合同》才能被認定為無效。但表面證據明顯有利于方雯一方——王欣已通過中介機構和方雯簽訂了《房屋買賣合同》，支付了足額房款，并完成了產權登記和房屋過戶手續。
最終，一審法院支持了趙平請求確認其與方雯簽署的《房屋買賣合同》有效的訴訟請求，但以“現有證據不能證明兩被告存在惡意串通行為”為由，駁回了趙平請求確認方雯與王欣簽署的《房屋買賣合同》無效和確認案涉房屋歸他所有的訴訟請求。
依法監督助申請人拿回房產
2022年3月，趙平向法院申請再審，但因缺乏證據，法院未支持其再審申請。2023年3月，走投無路的趙平來到襄陽市襄城區檢察院申請監督。
“你放心，真的假不了，假的真不了。如果方雯和王欣之間有惡意串通、逃避交付房屋的行為，我們一定會查明事實。”承辦檢察官對趙平說。
檢察官辦案組深入研討案件，確定調查方向。
在查看了原審判決書后，承辦檢察官發現該案存在諸多疑點：王欣是方雯唯一的女兒，母女之間為何要通過房產中介交易房屋？王欣是否具備購買能力？款項來源如何？
帶著這些疑問，承辦檢察官調閱了相關卷宗，仔細審查后發現，王欣曾在2013年按揭購買過一套房屋，后因斷供，2016年被開發商起訴解除了合同。而就在解除合同6個月后，王欣便出資91.5萬元購買了其母親的房屋，這顯然不合常理。
由于房子已經登記在王欣名下，二人又取得了勝訴判決，因而拒不配合檢察機關的調查詢問工作。承辦檢察官決定從案涉購房款來源查起，夯實外圍證據。在對上百條銀行流水進行梳理分析后，檢察官發現，王欣的購房款來源分為兩部分——外借和現存。其中，在外借的70萬元中，王欣的男友提供了10萬元，與其年紀相差極大且非親戚關系的陳某、徐某合計出借了60萬元。承辦檢察官通過對比方雯賬戶進出賬時間、存取款時間，發現這60萬元很可能是王欣的母親方雯提供的。
辦案檢察官就銀行流水情況詢問案件相關人員。
識破銀行流水中暗藏的玄機后，承辦檢察官決定對陳某、徐某展開詢問。由于二人是外地人，承辦檢察官帶隊趕赴外地，在當地檢察機關以及公安機關的協助下，聯系并詢問了陳某和徐某。經檢察官分析利弊，并拿出銀行流水的證據后，二人如實供述了事實：60萬元是應方雯要求為其與女兒的房屋買賣特意制造的銀行流水，錢是方雯提供的，由二人分批轉入王欣的銀行賬戶。至此，真相水落石出，方雯和王欣惡意串通、制造銀行流水，以逃避履行房屋交付義務的情況屬實。
2023年7月，襄城區檢察院向該區法院發出再審檢察建議，認為該院作出的原民事判決存在認定事實錯誤、當事人惡意串通損害第三人利益等情形，應當再審該案。
2024年3月，襄城區法院作出再審判決，確認方雯、王欣簽訂的《房屋買賣合同》無效，判令王欣、方雯將案涉房屋過戶至趙平名下。方雯不服，提起上訴。同年10月，襄陽市中級法院作出二審判決：駁回上訴，維持原判。今年2月，襄城區法院作出執行裁定書、協助執行通知書，裁定將案涉房屋先返還登記至方雯名下，再轉移登記至趙平名下。之后，方雯主動聯系趙平，辦理了房屋過戶手續。
歷盡波折，在檢察機關的依法監督下，趙平終于拿到了本該屬于自己的房子。近日，趙平專門向襄城區檢察院送來一面錦旗。
據了解，在開展民事檢察監督工作的同時，襄城區檢察院通過刑民一體化履職，已將相關刑事犯罪線索移交公安機關。目前，公安機關正在偵查中。
（文中案件當事人均為化名）
購房時應堅持“登記生效”原則
本案反映出房地產交易中誠信缺位導致的典型問題：一是售房者利用合同有效性規避責任，通過簽訂多份有效合同制造“債權沖突”，導致購房者陷入“合同有效卻無法過戶”的困境；二是在司法實踐中，對惡意串通的認定標準嚴格、舉證難度大，購房者常因無法證明賣方與第三人存在主觀惡意而維權失敗；三是在政策限制、產權不清晰等過戶條件不滿足時，售房者趁機轉移財產或與第三人串通辦理過戶手續，利用時間差侵害首位購房者的合法權益。
檢察官在此提醒廣大購房者，在購房時應注意以下幾點：一是堅持“登記生效”原則。根據民法典第二百零九條的規定，房屋過戶必須完成登記才能取得所有權，務必確保簽訂購房合同、支付房款和辦理過戶手續同步進行，避免僅憑簽訂合同和付款憑證主張權利。二是及時鎖定物權。若房屋暫時無法過戶，可依據民法典第二百二十一條及時申請預告登記，防止賣方“一房二賣”。同時通過實際入住、繳納物業費等行為強化占有事實，增強對自身合法權益的保護。三是動態監控房屋狀態。定期查詢房屋登記信息，關注房屋是否存在抵押、查封或二次交易等情況，一旦發現異常要立即申請財產保全或提起確權訴訟，阻止賣方惡意轉移財產。四是完善合同風險條款。購房合同中應明確約定過戶期限、違約賠償等條款，同時約定賣方不得在過戶前擅自抵押或轉賣房屋，形成“債權—物權”轉化閉環，最大限度避免“房財兩空”情況發生。五是警惕“低價急售”陷阱。對明顯低于市場價的房源保持謹慎，核查賣方征信及房屋查封、抵押情況，避免落入蓄意欺詐圈套。
此外，購房者應增強法律意識，善用登記制度與合同條款構筑權益防線。在遭遇惡意違約時，注意及時固定證據，并聯動民事、刑事司法救濟，切實維護自身合法權益。
來源：檢察日報·民生周刊
編輯：李云麗
初審：黃麟凱
復審：趙瑩
終審：金哲鎮
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